被纳入京津冀城市圈的古都安阳房价却简单粗暴!

被纳入京津冀城市圈的古都安阳房价却简单粗暴!

  最近,一则“丹东房价一周暴涨50%以上”的新闻占据各大媒体头条,纷纷把矛头指向炒房团!丹东房价从三四千到六七千只用了一周时间,而同样作为四线城市的安阳,却用了一年半。

  当很久不关注房价的安阳人突然发现自己身边的房子已经涨到7000时,顿时表示难以接受,并把房价上涨归于炒房团的推动,身边“两年不买房,困死炒房团!”之类的话题增多。

  那么安阳房地产的真实情况到底是怎么样呢?毛主席讲过:“没有调查,就没有发言权”。笔者作为土生土长的安阳人,经过平时的调查和了解,可以负责任的告诉大家,精明的炒房团哪里看得上这个普通的四线

  安阳位于河南省的最北端,与河北、山西交界,总面积7000余平方千米,人口580万(含滑县),在全省人口和面积上均不属于大市。安阳长期保持“五县四区”的区划结构,直到2014年滑县成为省直管县。全市2017年GDP为2268亿元,总量排在全省第八位,增速为7.2%,经济发展速度排名较为落后。规模以上工业增加值增长6.5%,增速居全省第16位;居民人均可支配收入21096元,总量居全省第7位,增长9.2%,增速居全省第16位……

  安阳的经济支柱为重化工业,在经济转型和环保高压态势之下,作为传统工业城市的安阳面临要发展速度还是保护环境的矛盾。安阳曾经是全省经济前五的城市,近些年来逐渐落后,所以安阳市政府提出“重返全省方阵”、“建设豫北区域性中心强市”的目标,力图从转型经济着手,改变经济增速滞后的局面。

  安阳由于地理位置影响,安阳方言与河南话差别很大,同时安阳也处在中原经济区边缘,经济发展相对独立;同时,安阳被纳入京津冀城市群后,也处于最南部的尴尬位置,甚至有市民谣言:安阳要归河北了!很多人都在强调京津冀协同发展福利没能惠及安阳,反而在环保管控上要与北京天津保持一个严标准!安阳同时进入两大城市群和经济区,既是机遇也是挑战,关键就看这座城市如何把握了。

  这与郑州类似。在20世纪90年代,铁西拥有安钢、安彩、安烟等大型工业企业,同时也是全市的金融中心,商业氛围比较浓厚。“十里钢城”也造就了当时铁西的繁华,安钢几大家属区自成一城。近十五年来,尤其是东区的崛起,铁西的发展逐步滞后。铁西有经济实力的群体,纷纷前往东区购房,其中也包括安钢职工。

  铁西改善类购房群体的流失,进一步导致了龙安区和殷都区城建的落后和财政的紧张。也正是这十五年,东区的建设如火如荼,已经初具现代化新区的规模。客观来讲,东区像省城,铁西像县城!

  安阳百姓针对“双城模式”抱怨声不小,直到去年新一届市委在城建上下大功夫,不论东西,道路修缮一新,街边绿化增加不少。

  2012年1月1日,数千安阳市民涌向街头,隐藏在民间的“集资”风波彻底爆发。 “集资”泡沫破裂后,不仅仅市民积蓄被卷跑,安阳房地产企业多数受到波及,轻则暂时停工,重则烂尾。

  “集资”风波后,恒大率先进行了4000的促销活动,直到数月后才恢复到5500的价格。当时,安阳楼市一片死气沉沉的景象,烂尾楼遍布城市角落。直到2016年,市区房价始终基本维持在3000-4500的低位,周边的濮阳、鹤壁房价均高于安阳。

  直到2016年年底,由于政府出台了一年的购房补贴政策,群众购房积极性提升,房地产库存减少,同时,安阳首次参与到“蓝天工程”的环保管控中,从当年11月到次年3月所有在建项目停工,从那时起,几乎所有楼盘试探性的上涨了200到300。这一上涨后,不少市识到楼市有变化,开始纷纷购房。

  很快到2017年后半年,在售房源所剩无几,即将开盘的项目纷纷释放出高于先期项目1000元左右的价格。2017年冬天,政府再次“环保管控”,建筑安装成本大大提升,开发商涨价的底气更足,同时市民恐慌性购房的现象愈演愈烈。

  进入2018年,东区“地王”出现,500多万一亩!折合3900元的楼面价!此消息一出,铁西全面进入5000+的时代,铁东6000+,东区7000到8000。同时部分优质二手房房源,报价都在7000-9000,安阳房价从此不再是豫北的洼地。现在,有房源的项目不是捂盘惜售就是刚刚建到3-5层,交付遥遥无期。

  据观察,涨价前许多项目封顶后开盘,现在的情况是主体出地面两层开盘,而且排号众多,卖方市场特点明显。

  东区的发展起源于市政府东迁,和大多数城市一样,行政中心的转移,往往带来大规模的造城运动。跟着政府脚步走,没有错!

  ,和郑东新区类似,安阳东区拥有一批重要的党政事业单位,万达广场、一批地标性写字楼也在这一区域,东区城市界面是市区的。

  品牌开发商进驻安阳均选择入驻东区,主要有建业、碧桂园、万达、恒大和中建。2016年,东区房价的天花板在5500,大多数项目集中在4200到5000。经过暴涨,6500是现在东区起步价。

  ,目前开发到恒大六期,由11座高层组成,楼间距、人工湖缩水不少。价格方面,在售均价8200,成品交付带来了1000左右的溢价。

  恒大毕竟是大房企,不会掉地上,置业顾问相对专业,但如果你太认真或者赋予它太大期望,它也会令你失望,总之,喜欢就买,价格上除去装修溢价还是高于周边楼盘的。

  东方明珠和周边的高容积率小区有个共同特点,相对低价,品质一般,周围有学校,基本都是城改地块,目标客户为东区置业的刚需。

  ,位于安阳市人民医院新院南侧,共十座高层住宅,是建业代建项目。该项目从2016年开始前期宣传,最初释放价格不到4000,结果开发商长期捂盘待售,直到2017年后半年开盘,价格上去了,还要绑定车位和地下室,坐等春天里开盘的购房者错过了暴涨前上车的机会。可以说,春天里给安阳楼市开了个不好的头,销售与长期排号蓄客、千人抢房的景象成为后来安阳热点地区新盘的标配。

  一边有人批评春天里的套路深,另一边春天里的房价已经达到7000到7500,房源所剩无几,市民恐慌性购房的心理在这里体现的淋漓尽致。从产品上讲,小区位于安阳未来发展的核心地带,建业代建自然也不会差,这点还是能够体现在去化速度上的。

  ,必将重新定义安阳房价的天花板。根据碧桂园释放的价格,精装高层在10000上下,其他两个项目应该也不甘落后。

  是去年的地王项目,每亩400万左右,当时有人测算过该楼盘需要卖到5500到6000才能盈利,本月初实际开盘价格为高层8000,洋房10500,开盘当天清盘。src=

  如果不谈房价,润安枫景台位置优越,文字博物馆西侧,中华路旁,开发商宣传为高品质楼盘。根据笔者的认识,安阳一般带洋房的社区品质不会差到哪!对这个楼盘,关键还是价格!安阳人所青睐的120平米户型,在这里总价要100万!高层毛坯!本地开发商!

  接近完美的项目,关注的人自然也特别多,据业内朋友告知,天汇住宅2016年开盘售罄,均价7000带装修,需要托关系排号购买。好房子,一套就够了,只是都被别人买走了!

  开发区是安阳城区向南自然扩张的结果,位于文昌大道以南的铁东区域。该区域的开发早于东区。经过十多年的开发,开发区核心片区早已成熟,近几年

  坐拥两大本科高校,科研单位和高新技术企业众多,路面宽敞,没有市中心地带的压抑感,是众多安阳南部市民和南部农民进城的区域。

  上下!另外值得玩味的是,华强七期即将开盘的消息是在东区土拍价达到580万每亩之后一天释放出来的。

  华强作为大开发商,其产品自然不用怀疑,自建配套的能力也值得肯定。从城市建设角度讲,华强为安阳做出了贡献,建设了安阳家五星级酒店,华强新天地商业项目填补了安阳开发区商业的空白,但华强城也成为涨价的排头兵,这就是大开发商带来的结果吧,喜忧参半。

  位于长江大道与中华路交叉口,开发商为河南民航,国企身份,也是中华路上的大盘,物业形态多样,典型的城市综合体项目,目前前期住宅基本售罄。高层偏刚需,洋房为区域内改善群体提供了选择。据笔者了解,前期开盘后的售价,高层在4000上下,洋房5500上下,现在5500的价格都很难在整个市区内挑拣到房源。

  作为国企的空港新城,品质虽然不敢保证,不过有一点可以肯定,房子肯定不会掉地上,长江大道以南只有两个楼盘,空港新城将扛起该片区发展的大旗!该楼盘宣传将建设数座高端地标性写字楼,但笔者在考虑,开发商是否有实力同时建五座100多米高的写字楼,即使有实力,在四线城市,是否有必要这样做?

  合理的楼间距,交通,成熟的生活配套,开发商有操盘经历,东侧有小学和初中。这些刚需所需要的条件,这里基本可以满足。缺点也是比较明显的,距离京广铁路近,107国道改线还需一年,期房的品质同样难以保障,交房时间推迟数月,这是中小开发商操盘的一些通病。现在60平米小户型在售,均价5700。

  本楼盘是刚需盘中的典型代表,价格不高,又有配套。如果不是特别看重位置和周围有待改善的环境,又对生活配套有所要求,并且不想在铁西置业的朋友,可以考虑,不过这里也接近售罄了。

  该区域在行政上由龙安区和殷都区组成,区域内较为成熟的片区有两大块。一块集中在文明大道、文峰大道、铁西路和中州路四条主干道沿线,这一区域城市界面类似于老城区;另外一块成熟区域集中在安钢集团南侧。

  近年来安阳的发展方向是向东向南,铁西城建逐步落后,再加之企业和仓储用地过多,城中村集中等因素,城市面貌比较陈旧,追求生活品质的区域内改善客户多数前往东区购房,

  。2018年以来,该区域内在售楼盘不多,高层价格集中在5000到6000之间,相比2016年上涨了2000左右。

  城改项目,属于刚需大盘,由本地开发商开发,从小区一期交付的品质和工程进度来讲,开发商实力一般。如果对现在的价格很敏感,又不想考虑位置偏远的楼盘,这个楼盘可以考虑,不过你得忍受后期可能潜在的问题。

  。开发商为吉信置业,江浙系,小区现已开发完毕。目前为尾盘在售阶段,均价从开盘阶段的5000一路达到8000左右,洋房总价超过150万。

  御翠园的成功充分证明只要是用心做好房子,进度跟得上,在四线城市,高端项目的去化同样不是问题,即使你的地理位置并不优越。另外,值得注意的是,该小区底商的经营在铁西区域也算相当成功的,小区底商几乎支撑起了整条文明大道西段的商业。

  ,绿化率高,拥有雾森系统并配备有指纹锁的入户门,这在安阳的楼盘中并不多见,目标客户为铁西区域内的刚改客户,据笔者所知,安钢和周围事业单位职工购买较多。现均价6000。

  总体定位低于御翠园,位置远离铁西成熟区域,作为品质小区却容积率偏高,开发商虽然不知名,但从定位和品质细节上讲,可以说是有追求的。不过,小区正对面是传染病医院,如果不介意的话,对于区域内的客户,这个楼盘是值得推荐的。

  ,类似于郑州的二七广场、紫荆山等区域。本区域商场,医院,学校等设施齐全,二十年前的单位家属院充斥着老城区,老城区优势明显,但交通是硬伤。就楼盘而言,开发相对分散,原地块多为城区内的老厂区,地块不大,土地成本高,产品有一个共同点,楼层较高,楼间距差、容积率高、绿化率低,基本都属本地开发商开发,2016年时这些楼盘的价格多在4000到4700之间,现在都在6000到7000,楼盘销售对象为注重传统闹市氛围和有老城区情结的刚需群体。

  畅苑代表了老城区楼盘正常偏上的水准,开发商也比较靠谱,不过高容积率、较小的楼间距和绿化面积的狭小,使它生来就注定不会是改善型楼盘。如果想要养老,注重公园和繁华,可以着重考虑。如果考虑交通,有较强的居住要求,那么建议还是去东区和开发区看看吧。

  就在写这篇文章时,笔者刚刚听说一件事:有个朋友买二手房,中介帮他找了房源,顶层,130平米,房东报价却从90万加到108万。我的天!8300一平米,老城区次新房!恒大绿洲才8200!唉,直接怼郑州得了!

  笔者在文章开头就强调,根本没有什么“炒房团”推高房价!那么究竟是什么导致了安阳房价的暴涨呢?

  四线城市财政收入多依赖土地收入,毕竟公共建设等都需要线、“地王”出现后的跟风预期效应。它楼面价都3900,明年房价上万,我们楼盘现在卖8000算贵?这还是几年后的期房,那我的二手房卖8500算贵?

  3、环保管控与建筑安装成本的提升。以水泥为例,一袋水泥的价格在安阳基本翻番了!另外,一年12个月有5个月停工,开发商也自然有底气把损失加在房价上!

  4、城改和去库存的政策。其实据笔者了解,安阳棚改并没有采取货币化安置的政策,还是以赔偿住房的手段为主,但也足够将有经济实力的村民推往商品房市场。另外先期去库存的措施减少了市场房源,成为房价上涨的诱因,毕竟物以稀为贵。

  5、群众的恐慌情绪。举个例子,一个只有10万元储蓄的农村家庭,当他得知房价还要涨1000时,他会在一周内借遍亲戚,凑足20万的首付前往售楼部,而这类农村进城刚需群体也是置业顾问着重争取的。一个人这样,一百个人这样,最后,千人抢房的景象出现了,8000也清盘的景象出现了,这时,你已经不能用工资和购买力衡量房价了。

  说实线%的楼盘存在延期交房、承诺学校不能落实、房屋质量难以保证、物业服务等问题!其中包括品牌开发商。唉,只能安慰自己:说到底是四线的市场,扯什么二线的品质!

  如果是刚需就买吧,尽量选择有实力的开发商,多走走看看工程进度!如果手头已经有两套以上房产,就别在地市折腾了,是不是应该考虑去更好的城市?

  如果你是一般上班族,还要尽量躲开“地王”项目、10000上下的楼盘,因为它们不属于你,在安阳买10000一平米的房子可能会被当成笑话。

  至于安阳房价上涨啥时候结束,会涨到多少?笔者问过不少业内人士,他们也难以预测,只能说是随行就市!从长时间段看安阳、新乡、许昌等城市,人口、经济不足以支撑起高房价。但有人说了,浙江、福建的许多县城房价都过万,咱们地级市不过万是不是说不过去?笔者认为这纯粹是看热闹的!河南多数地市的经济活力远不如南方经济强县。

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